当前快播：华润万象生活拔头筹 中海物业、保利物业居三甲 | 资本市场报告 世界微资讯

观点指数2022年，在宏观经济和地产开发等不利因素的叠加下，物业服务企业仍然保持了基本面的稳健，以轻资产、低杠杆的模式稳步运营，充分证实了其具备穿越周期的能力。目前，物企正逐步减少对关联方的依赖，独立性正稳步提升，行业自身也在不断探索新的发展路径和增长点，服务的深度和广度都在跃飞。

行业历经风雨。在增长放缓、问题变多的同时，企业在资本市场的估值水平也不断下降。不过，这一切正在转变，物业服务企业展现出了极强的经营韧性，行业强抗周期性正在凸显。

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观点指数研究院在2023观点物业大会上发布《卓越指数 • 2023物业服务年度卓越表现报告》，聚焦探讨物业服务行业的经营发展、多元开拓、资本对接以及经验和趋势。

以下为《2023物业服务上市企业资本市场卓越表现报告》及研究成果，更多请点击2023观点物业卓越指数 - 观点网 (guandian.cn)阅读。

过去一段时间里，波动的房地产市场以及接连不断的疫情给物业服务企业的经营带来了巨大挑战，与此同时，企业在资本市场上也受到重创，物管股的市场境遇已大不如前，港股物业板块长期处于泥沙俱下的局面。

不过，物业企业的经营模式天然决定了其能获得比地产等传统行业更高的估值水平，随着疫情政策的转向、地产行情的逐渐修复以及物业服务企业独立性的日渐增强，物管股的困境有望得到逆转并实现真正的价值回归。

观点指数深入研究过去一年物业服务企业在资本市场的发展情况，从市值、换手率、市盈率、相对大盘涨跌幅等反映股市表现的具体指标入手，从估值水平和股票流动性等各个角度出发，对物业服务企业在资本市场的表现进行综合评估，发布“2023物业服务上市企业资本市场卓越表现”研究成果，旨在寻找和表彰过去一年在困局重重的资本市场中仍能表现卓越的物业企业。

具体到研究成果，华润万象生活夺得头筹，中海物业与保利物业跟随其后。

2022年港股物业板块受到重创，在此过程中国资物业服务企业表现出卓越的抗周期和抗风险能力，面对困境仍然屹立不倒，占据了榜单前列。

例如，中海物业在去年的逆境中全年区间逆势跑赢大盘恒生指数15个百分点，市盈率也达到24倍高位。结合商业运营业务的华润万象生活在资本市场几经浮沉后成功超越碧桂园服务成为物业服务行业新的“市值王”，其总市值突破800亿港元位居行业第一，估值水平也格外突出，PE（TTM）接近40倍；保利物业在2022年困顿的港股市场环境中也体现出了良好的交易流动性，全年日均换手率达1.02%、

值得一提的是，绿城服务作为民营物企过去一年在资本市场也取得了瞩目的表现，市盈率（TTM）达到23倍，市值达到150亿，在众多民营物企中表现突出。

自彩生活2014年登陆港股成为首家上市的内地物企以来，物业服务行业在资本市场的发展经历了数个阶段，在2018年及之前的早期，市场上可选的上市物企标的还非常有限。2018年之后，物业上市潮逐渐开始。在地产行情乐观，物企自身发展如火如荼以及资本热潮等多重因素的加持下，物业股受到了广泛追捧。估值高峰时，物业服务板块平均市盈率水平曾暴增到30倍以上。

不过，在2021年过后，随着地产行业风险的逐渐暴露以及上市潮的衰退，市场对物企的成长性预期和潜在风险也进行了重新审视，部分涉及关联方违规事件的发酵加剧了市场对物企独立性和稳定性的担忧。叠加各类宏观因素的不利影响，物业股的估值整体下行，平均市盈率也跌至15倍以下。

投资热潮期过后，虽然关联方的稳健度仍然是物企在资本市场的重要估值锚之一，但当前物业股在资本市场正值理性回归阶段，自身的独立性和服务品质对其资本市场表现，同样有着举足轻重的影响。

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